De koop en verkoop van een woning

Loven en bieden.
Dit lijkt simpel maar is, ook in juridisch opzicht, best wel ingewikkeld.
Iedereen kent het traject van loven en bieden.
Worden verkoper en koper het eens over een prijs? Wanneer ontstaat er een bindende koopovereenkomst?

De aankoop van een woning door een consument moet schriftelijk vastgelegd worden.
Wat staat er allemaal in het koopcontract? Veel meer dan er is besproken toen het alleen ging over de prijs!
Is de koopovereenkomst duidelijk? Meestal stelt de makelaar van de verkoper de tekst van de koopovereenkomst op. Dat gebeurt vaak op basis van standaardcontracten. Zijn de belangen van de koper niet ondergesneeuwd?

Bedenk dat een “voorlopige koopakte” absoluut niet voorlopig is. Voorlopig wil alleen zeggen, dat er ook nog een notariële akte (de akte van levering) moet worden gepasseerd en worden ingeschreven, voordat de koper eigenaar wordt. Overigens kunnen bepaalde voorwaarden in de koopovereenkomst de zaak wel een voorlopig karakter geven.

En dan na het ondertekenen  van de koopovereenkomst
Doet de consument-koper een beroep op de wettelijke bedenktijd na ondertekening van de koopovereenkomst?
Doet de koper op tijd en op de juiste wijze een beroep op ontbindende voorwaarden? Denk aan het financieringsvoorbehoud. Heeft de koper voldoende gedaan om een toereikende financiering te krijgen?

Wat gebeurt er als de koper niet afneemt of als de verkoper niet wil leveren?
Is dan een boete verschuldigd of kan de afname respectievelijk de levering toch nog worden afgedwongen?
Als er definitief niet wordt afgenomen door de koper, is de koper dan schadevergoeding verschuldigd aan de verkoper, indien de verkoper vervolgens de woning voor een lagere prijs moet verkopen?

De woning  is aan de koper geleverd
Wat is de situatie wanneer de staat van onderhoud van de woning of van bijgebouwen tegenvalt? Kan de koper de koopovereenkomst ontbinden of schadevergoeding eisen, of eisen dat de verkoopprijs terugwerkend wordt verlaagd?
Een simpel antwoord is niet te geven.

Heeft de koper de zaak goed onderzocht? Heeft hij voldoende vragen gesteld en goede antwoorden gekregen? Had de koper niet een deskundige moeten inschakelen voor een onderzoek? De koper heeft een onderzoekplicht.
Heeft de verkoper alles verteld en laten zien dat van belang is bij de onderhandelingen? De verkoper heeft een informatieplicht.

Conformiteit
De kwestie van het wel of niet overeenstemmen van het gekochte met de gemaakte afspraken noemt men conformiteit.
Gerechtvaardigde verwachtingen spelen ook een rol: wat mag je bijvoorbeeld verwachten bij een woning die meer dan 75 jaar oud is en er ook slecht uitziet? Dat is anders dan bij een nieuwbouw woning.
Staat er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst?
Deze clausule geeft aan dat eventuele gebreken die met de ouderdom van de woning te maken hebben niet voor rekening komen van de verkoper. De koper wordt door die clausule geacht de risico’s te kennen!

Dwaling
Een koper van een woning kan zich vergissen in wat hij denkt te kopen. Daar komt hij meestal pas achter als hij zelf eigenaar is geworden. Een voor het recht belangrijke vergissing wordt wel aangeduid met het begrip dwaling.
Niet iedere vergissing biedt de mogelijkheid iets te ondernemen tegen de verkoper! De wet geeft aan wanneer een dwaling gevolgen kan hebben, bijvoorbeeld om de koopovereenkomst te vernietigen of om schadevergoeding te kunnen eisen.

Of een koper een beroep op dwaling kan doen, heeft veel te maken met het begrip onderzoekplicht.  Men wordt als koper niet zo maar beschermd als men niet zelf het mogelijke onderzoek verricht en maar van alles veronderstelt zonder iets te vragen!

_____________________________________________________________________________________________________________________________

Het bovenstaande  heeft in grote lijnen ook betekenis voor het kopen en verkopen van ander onroerend goed, zoals bedrijfspanden en landerijen. 
Ook bij het kopen en verkopen van roerende zaken spelen de begrippen informatie- en onderzoekplicht, conformiteit en dwaling een belangrijke rol.

 

 

Niet altijd is duidelijk of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De rechter kan partijen soms bevelen het onderhandelen te hervatten.

 

 

 

_________________________________________

 

Om op een financieringsvoorbehoud een beroep te kunnen doen, moet wel blijken dat er voldoende is gedaan om echt een financiering  te krijgen.

 

 

_________________________________________

 

Of de geleverde woning "conform" de afspraken is hangt van veel zaken af. Wat mocht de koper verwachten?
Wat is besproken en wat was er te zien?

 

 

_________________________________________

 

 

Dwaling is een juridisch begrip.
E
en simpele vergissing is  onvoldoende om een rechter te vragen in een koopovereenkomst
in te grijpen.

 

 

 

 

 

Ga terug naar het algemene overzicht rechtsgebieden

Neem vrijblijvend contact op ons